Servitude de cour commune pour contourner les règles

[jfaujo]

Bonjour,
Je vous contacte car j'ai actuellement un cas qui m'intrigue.

https://i.postimg.cc/dtWNVPhF/cour-commune.jpg

Il s'agit de de deux détachements de lot depuis des terrains plus grands mais qui ont une limite séparatives entre eux donc . Ce sont des lots de taille réduite (350 m²) où le retrait de 4 mètres par rapport aux voisins posent souci selon les acheteurs. Aucun des deux acheteurs ne veut respecter les règles d'implantation en limite séparative impliquant des hauteurs réduites.

Donc le géomètre qui s'est occupé du dernier détachement de lot leur a proposé de mettre en place une servitude de cour commune pour qu'ils puissent à 2 mètres de leur limite construire du r+1 sans souci (s'aligner aux règles en recul). Les deux acheteurs de terrain sont d'accord et ont conscience des répercussions. Tout le monde est content sauf la mairie. Les élus sont agacés par la manœuvre mais je ne vois pas comment bloquer cela légalement.

On nous met souvent des servitudes de ce genre sur des détachements de lot pour le lot détaché sur le lot existant. Mais entre deux terrains ainsi, je n'avais jamais vu cela. Quelles sont les implications de cette servitude ? Clôturer est possible en terme de code privé ? On s'éloigne de l'essence de cette servitude.

Merci par avance

[Fanch]

c'est tout à fait légal et prévu pour, donc perso je ne vois pas de détournement particulier

par contre ils se retrouvent contraint de respecter l'article sur les distances entre bâtiments au sein d'un même terrain du coup (art 8 en général). je ne sais pas si vous en avez un à leur opposer.

[Al Bundy]

Bonjour,

+1 avec Fanch

Vous évoquez des détachements de lots, donc application du projet à l'ensemble du terrain avant division (R.151-21), sauf si votre PLU s'y oppose. Dans ce cas, la création d'une servitude de cour commune est inutile.

[jfaujo]

Merci pour vos retours.

Pour l'article 8, on en a un et il est majeur mais il s'agit bien de deux lotissements différents (pas d'un seul de deux lots). Si je prends mon schéma simplifié, les deux détachements sont faits avec des terrains à droite avec des périmètres de lotissement sur le lot détaché

Vu que le périmètre du lotissement (chacun des lots) ne prend pas en compte cette servitude, on décale pas l'appréciation ? Comment lire le r151-21 avec une servitude de cour commune ?

[NiCoK]

c'est tout à fait légal et prévu pour, donc perso je ne vois pas de détournement particulier

par contre ils se retrouvent contraint de respecter l'article sur les distances entre bâtiments au sein d'un même terrain du coup (art 8 en général). je ne sais pas si vous en avez un à leur opposer.

Ah je suis surpris par cette réponse sur l'article 8. J'ai jamais appliqué ça comme ça (en même temps heureusement j'ai peu rencontré de servitude de cour commune. Pourquoi se retrouveraient-ils à devoir respecter l'article 8 ? La servitude de cour commune ne sert qu'à définir une sorte de nouvelle limite séparative, ça ne modifie pas l'unité foncière qui est la base dans laquelle on applique l'article 8. Il faudra donc bien toujours respecter l'article 7 mais entre l'extrémité de la servitude et la façade de la construction, non ? Or si on applique l'article 7, on ne va pas en plus appliquer l'article 8.

[Fanch]

je dois reprendre mes propos

l'article 8 peut trouver à s'appliquer si le plu le prévoit
je suis tombé sur de la jurisprudence là dessus, mais comme bien souvent, c'était précisé texto dans le PLU que l'article 8 s'appliquait en cas de servitude de cour commune

[NiCoK]

Suppr

Ah oui je préfère. On a du voir la même jurisprudence "ville de paris" et effectivement c'est une règle du PLU bien spécifique qui indiquait cela.

[jfaujo]

je dois reprendre mes propos

l'article 8 peut trouver à s'appliquer si le plu le prévoit
je suis tombé sur de la jurisprudence là dessus, mais comme bien souvent, c'était précisé texto dans le PLU que l'article 8 s'appliquait en cas de servitude de cour commune

c'est une jurisprudence interessante meme si on mélange droit privé et droit public. Est ce qu'un plu peut mettre une telle règle ?

Sinon, vous me confirmez que malgré la servitude de cour commune, on s’arrête au r151-21 c'est à dire qu'on s’arrête au périmètre du lotissement ? la servitude ne vient pas modifier cette lecture ?

[Fanch]

de ce que j'ai compris de votre énoncé initial, il s'agit de 2 détachements de 1 lot respectivement de 2 unités foncières distinctes, mais ces deux lots partagent une même limite séparative ?

si c'est bien le cas, vous n'avez pas d'application de R151-21 entre ces deux lots, le périmètre de chaque lotissement étant justement cette limite séparative. la cour commune est donc nécessaire pour le projet des demandeurs.

[jfaujo]

Merci du retour.

La question visait bien l'articulation entre le r151-21 qui dit que le périmètre d'appréciation d'un projet est le périmètre du lotissement (donc le lot) et les conséquences d'une servitude de cour commune. Peuvent elles comme sur un parcelle lambda décaler de 2 mètres l'appréciation du projet ?

Al Bundy semblait plutôt inviter à s'arrêter au périmètre du lotissement (mais peut etre que non énoncé n'était pas assez clair) mais je n'ai pas trouvé de jurisprudence évoquant la chose

[NiCoK]

La servitude n'a aucun impact sur la nature même de l'unité foncière. Elle ne permet que de s'affranchir de l'article 7, c'est tout. Donc il n'y a aucune raison de prendre en compte la parcelle voisine grêvée par la servitude pour toutes les autres règles (emprise au sol, espaces verts...)

[Fanch]

Dans ce cas, si les deux lots font bien partie de la même unité foncière, en effet, R151-21 s'applique et sauf si votre PLU en dispose autrement, votre article 7 n'a aucun effet vis à vis des limites entres ces lots, comme le faisait remarquer Al Bundy.

la servitude de cour commune n'est donc pas utile, sauf à s'assurer que la règle soit appliquée, car j'ai l'impression que dans le cas de divisions simples,la tendance est à appliquer les règles du PLU lot par lot en l'absence de règlement spécifique

[jfaujo]

Les deux lots ne sont pas sur la même unité foncière. Il s'agit de deux lotissements différents.

Mon questionnement vise clairement l'article 7 et la confrontation avec deux périmètres de lotissement. L'emprise au sol ou autre ne sont pas des problèmes. Le R151-21 vise à apprécier le projet à l'échelle du périmètre du lotissement. La servitude de cour commune vise à s'affranchir de ce périmètre pour décaler de 2 mètres la lecture de l'article 7. Est ce que la servitude de cour commune a le même effet que sur un terrain lambda ?

https://i.postimg.cc/hPFJT0Ny/Sans-titre-1.jpg

[NiCoK]

Je pense pas que la servitude soit différente selon qu'on est sur une parcelle "lambda" ou intégrée dans un lotissement. C'est juste que l'unité foncière prise en compte est celle du lotissement concerné par la servitude et pas juste la parcelle toute seule. Les limites séparatives restent les même.

[Fanch]

ok, donc j'avais bien compris...

En fait je ne vois pas l'interrogation, car la servitude de cour commune vise à "décaler" une limite séparative entre 2 unités foncières distinctes pour permettre des implantations plus souples, en restant conforme au règlement du plu en substituant la nouvelle limite séparative pour l'application de l'article 7

que ces unités foncières fassent chacune l'objet de lotissements n'a aucun impact sur la servitude, à partir du moment ou la limite séparative concernée est bien le périmètre de chacun de ces lotissements

donc comme nicok, je ne pense pas que dans ce cas vous deviez traiter différemment d'un cas en limite terrain "lambda"