Etanchéité des zones et exigences de l'état

Application du droit des sols. Permis de contruire. Déclaration de travaux. PLU. POS. SCOT. ZAC. Lotissement. Préemption, expropriation. Déclaration d'intention d'aliéner. Loi SRU, loi UH.
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Muscardin
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Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Muscardin »

Bonjour à tous.
Dans notre dernier PLUi (2019) l'état a demandé à ce que soient classés en agricole tous les écarts (Nous avons beaucoup de hameaux) dont le nombre de logements était inférieur à 20. Nous avons réduit ce nombre à 15. L'état a également demandé un zonage urbain "serré" autour des constructions.

Pour accompagner cet afflux de maisons dans la zone A, le règlement de la zone A a été adapté pour permettre l'évolution de ces bâtiments : rénovation, extension, et surtout, ce qui m'intéresse, annexes dans un rayon de 15 mètres autour de la construction principale.

(Je sais, ça fait beaucoup d'effets de seuils....)

Mon problème est l'inégalité de traitement entre une construction en zone A, qui peut faire une annexe en zone A puisqu'elle est en zone A ; et une maison en zone U, bordée par la zone A, et qui du fait du principe d'étanchéité des zones, ne peut pas faire d'annexe dans la zone A, même en deça de 15 mètres.

Comment s'en sortir ? Est-il légal d'écrire dans le règlement de la zone A que l'annexe est autorisée même si la construction principale est en zone U ?
Emmanuel Wormser
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Emmanuel Wormser »

c'est quoi l'étanchéité des zones ?
est-ce ainsi que vous traitez les unités foncières à cheval sur plusieurs zones ?
Cordialement
Emmanuel Wormser
Muscardin
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Muscardin »

Oui.
Je suis vraiment en souci avec ça. (Normal, c'est moi qui suis au contact de l'usager mécontent :mrgreen: )
Le règlement de la zone A autorise bien les annexes "à condition d'être liés à une habitation existante et sous réserve de s'implanter à une distance mesurée en tout point de 15 mètres par rapport à la construction principale à vocation d'habitation."

Personnellement, je pensais que cela pouvait s'appliquer, dans quelque zonage que soit la maison principale. Mais l'instructrice au niveau intercommunal me rétorque ce principe d'étanchéité des zones et donc pour elle c'est comme si la maison, située en zone UD, n'existait pas...

Voila la rédaction du refus :

"Considérant que les dispositions de l'article A1 du Plan Local d'Urbanisme Intercommunal imposent que
les piscines sont autorisées à condition d’être liées à une habitation existante en zone A et sous réserve
de s’implanter à une distance mesurée en tout point d’un maximum de 15m par rapport à la construction
principale à vocation d’habitation;
Considérant que ces dispositions ne sont pas respectées par le projet qui prévoit la construction d’une
piscine hors sol en zone A et que l’habitation existante se situe en zone UD ;"

Vous noterez les termes "en zone A" qui sont absents du texte de la règle, mais rajoutés par l'instructrice au nom de l'étanchéité de la zone.

Comment harmoniser les choses au niveau du PLUi ?
Ramsès II
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Ramsès II »

Bonjour.

Je suis peut être curieux, mais ce concept d'étanchéité des zones, ça sort d'où ?

Faute de preuve, je considère pour le moment que ça ne sort de nulle part, ça n'existe pas dans la réglementation.

Ajouter dans un considérant de droit une règle qui n'existe pas, c'est qd même pas terrible (utilisation de l'euphémisme afin d'éviter la grossièreté)

Et pour ce qui est de la légalité de la rédaction du PLU, je me permets de retourner la question : est il légal d'autoriser les annexes au habitations en zone A si et seulement si l'habitation est en zone A ? Comment cela pourrait il se justifier ?
Fanch
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Fanch »

l'étanchéité des zones, c'est pour l'application des règles propres à chaque zone sur la partie de l'unité foncière qui est concernée.
https://questions.assemblee-nationale.f ... 3549QE.htm

Je pense que l'interprétation est un poil stricte. Apparemment il y a des jurisprudences de cours administratives d'appels sur le sujet qui indiqueraient qu'il faille prendre en compte les constructions sur chaque zones pour l'application des règles, d'où la position de votre instructrice.
Après je comprends aussi que cela permet d'éviter que des promoteurs n'étendent artificiellement les zones urbaines par l’adjonction de terrains en zone naturelles et agricoles

Mais si votre règlement de zone admet le projet, alors pour moi, il est envisageable d'instruire au regard des règles du zonage (15 m de distance de l'habitation)
Emmanuel Wormser
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Emmanuel Wormser »

votre instructrice n'applique pas la règle telle qu'elle est rédigée...
elle y ajoute " à condition d’être liées à une habitation existante en zone A "
c'est illégal
Cordialement
Emmanuel Wormser
Muscardin
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Muscardin »

Oui, l'étanchéité des zones c'est peut-être un abus de langage pour désigner l'application stricte des règles de chaque zone.
En l'espèce, la construction principale n'étant pas en zone A, bien que faisant partie du tènement, elle est considérée comme non existante.
Alors oui, l'instructrice rajoute deux mots qui ne font pas partie de la règle. Je ne sais pas si c'est une illégalité, j'aimerais trouver des éléments qui montrent que l'acceptation serait légale, elle. :mrgreen:
Apparemment il y a des jurisprudences de cours administratives d'appels sur le sujet qui indiqueraient qu'il faille prendre en compte les constructions sur chaque zones pour l'application des règles, d'où la position de votre instructrice.
Si vous trouvez avant moi, je suis preneur...

Ramsès II a écrit : mer. 7 avr. 2021 11:44 Et pour ce qui est de la légalité de la rédaction du PLU, je me permets de retourner la question : est il légal d'autoriser les annexes au habitations en zone A si et seulement si l'habitation est en zone A ? Comment cela pourrait il se justifier ?
Cela pourrait se justifier en disant que le dessin de la zone U prévoit l'espace nécessaire aux annexes. En l'espèce, la demande de l'état d'un zonage resserré autour des bâtiments existants a plombé le PLU à ce niveau... Et comme il s'agit de zone A, impossible de s'en sortir par modification. Il faudrait une révision pour desserrer le zonage...
(Nous avons 25 hameaux .......)
Modifié en dernier par Muscardin le jeu. 8 avr. 2021 11:59, modifié 2 fois.
Ramsès II
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Ramsès II »

Bonjour,

Je ne sais pas si ça peut aider, mais il y a quand même des principes de base :
1) par principe, tout ce qui n'est pas interdit est autorisé
2) la charge de la preuve revient à celui qui fait la proposition
Je vais caricaturer mais si je vous dit qu'il est interdit de rouler à plus de 20 km/h dans une Lada vert pomme dans le hameau des Gourdiflots, on peut chercher longtemps le texte autorisant les Lada vert pomme à rouler à plus de 20 km/h dans le hameau des Gourdiflots
(pardon j'exagère)
Sinon, en cas de désaccord entre service instructeur et mairie, c'est tout de même la mairie qui prend la décision finale.
Dans ce genre de cas (je suis service instructeur), je produit l'arrêté conformément à ce qui est demandé par la mairie en les prévenant par écrit que je n'approuve pas leur position, et voilà.
Muscardin
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Muscardin »

Je suis d'accord avec vous sur le fond. Mais si la chose a déjà été jugée ailleurs cela me permettra de trancher...

Ici, si la mairie n'est pas d'accord avec le service instructeur, elle se débrouille...
Ramsès II
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Ramsès II »

Oui effectivement c'est plus simple de trancher avec un cas concret.
Sinon votre service instructeur n'est vraiment pas très sympa :)
Quand je me dis que si je laisse la commune se débrouiller c'est encore la secrétaire qui va devoir se coltiner la rédaction d'un arrêté d'urba alors qu'elle n'y connaît rien et qu'elle a d'autres chats à fouetter, je m'en occupe au nom de la bonne entente entre collègues :)
Emmanuel Wormser
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Emmanuel Wormser »

Muscardin a écrit : jeu. 8 avr. 2021 11:55 Mais si la chose a déjà été jugée ailleurs cela me permettra de trancher...
heureusement, les pires aneries ne vont pas en appel, donc trouver une "jurisprudence" st un défi...

vous pourriez faire valoir qu'est autorisé un lotissement comprenant des lots inconstructibles (arrêt Oxylane du Conseil d'Etat...)
ou que l'article 7 s'azpplique à la limite réelle de l'unité foncière (le terrain) et pas à la limite de zone (CAA Versailles si mes souvenirs sont bons...)
Cordialement
Emmanuel Wormser
adit
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par adit »

Le considérant prends des aises avec la loi.
Annexe liée à une habitation, si même unité foncière, vous appliquez les 15 m ok, mais pour l'habitation en zone A, c'est un peu poussé le bouchon....(Maurice) :D :D :D
ça sent le contentieux à plein nez.
Il faut penser que quand on écrit quelque chose dans un considérant, il faut que ça puisse être vérifié, et la pour le coup, si on vérifie l'article A1, ben .....il manque quelque chose.
Muscardin
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Muscardin »

Pour une piscine, à mon avis il n'y aura pas de contentieux, le pétitionnaire fera simplement sa piscine sans déclaration, et les élus se retrouveront devant le fait accompli, et le maire n'ira surement pas au carton....
Emmanuel Wormser
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Emmanuel Wormser »

quand la bêtise et l'illégalité des décisions dans lesquelles semble alors se vautrer l'administration pousse à commettre des infractions délictuelles, je m'interroge sur l'état de Droit... :evil:
Cordialement
Emmanuel Wormser
Emmanuel Wormser
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Re: Etanchéité des zones et exigences de l'état

Message par Emmanuel Wormser »

en passant : CAA Paris 14-4-21 20PA01494
Cordialement
Emmanuel Wormser
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