Détachement de lot : article 8

[jfaujo]

Bonjour,
Je m'interroge sur un cas pratique : une personne possède un terrain assez important avec une maison existante. Elle a déposé un dossier pour détacher un lot avec un périmètre de lotissement propre à ce lot.

Elle vient de nous déposer le permis en ne mentionnant que le lot détaché et pas le lot bâti alors qu'elle est propriétaire des deux : est ce cohérent ? J'imagine que l'enjeu est de construire la maison de plein pied et ensuite de vendre la maison qui ne correspond plus à leur attentes (personne agée).

Deuxième question : la distance entre deux constructions sur une meme propriété doit donc s'appliquer malgré le détachement de lot ?

[NiCoK]

Si la personne est propriétaire de la totalité et construit elle-même, je ne vois pas l'intérêt de la division. La division c'est la vente d 'un terrain à bâtir, si la finalité c'est de vendre un terrain bâti c'est incohérent.

Elle devrait plutôt déposer son permis sur la totalité de l'unité foncière dont elle est propriétaire.

Après est-ce que c'est non réglementaire ? la demande reste déclarative et vous n'êtes forcément sensé être au courant de qui est propriétaire de quoi.

Au final, elle devrait être plutôt perdante que ce soit sur l'emprise au sol et les espaces verts puisque le terrain d'assiette se retrouve être plus petit, l'application de l'article 7 au lieu du 8 alors qu'il est souvent plus contraignant...

[jfaujo]

Merci du retour.

Justement : sans division, elle ne peut pas faire sa maison car on a une règle de distance entre les constructions

Notre appui juridique nous a indiqué que le détachement de lot l'exonérait de l'application de cette règle et ce meme si elle est propriétaire de l'ensemble

"Considérant qu’aux termes de l’article R. 123-10-1 du code de l’urbanisme : « Dans le cas d’un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose » ; que l’article L 442-1-2 du code de l’urbanisme applicable au projet en cause, dispose que « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées » ; qu’aux termes de l’article UC 8 du plan d’occupation des sols applicable : « les bâtiments implantés sur une même unité foncière doivent l’être de telle manière que les baies éclairant les pièces principales ne soient masquées par aucune partie d’immeuble qui à l’appui de ces baies serait vue sous un angle de plus de 45 degrés au dessus du plan horizontal » ; qu’aucune disposition de ce plan ne s’oppose à ce que les règles qu’il édicte soient appréciées au regard de l’ensemble du projet ; qu’il en résulte que, dans le cas du présent lotissement, il convient d’appliquer la règle relative à l’implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété à l’ensemble du projet et non pas à chacun des lots issus de la division foncière autorisée par l’arrêté du 20 juin 2012 ; que, toutefois, la parcelle déjà bâtie de l’unité foncière ayant été divisée, n’est pas incluse dans le périmètre du lotissement qui ne comprend que le lot destiné à être construit ; qu’il suit de là que les constructions existantes sur la parcelle A 2494 n’entrent pas en l’espèce dans le champ d’application de l’article UC 8 du plan d’occupation des sols ; que le moyen soulevé est par conséquent inopérant et doit être écarté " (TA de noce - juin 2013 / 1104393)

Bonjour les arrangements sur les détachements de lot

[Emmanuel Wormser]

je ne partage pas cette analyse si il y a identité de propriétaire... car il n'y a pas division effective.

on peut en revanche facilement contourner la règle en vendant à une personne distincte ... de paille (genre SCI dont on est seul associé gérant)

[NiCoK]

Effectivement, je suis Emmanuel Wormser là-dessus, votre appui juridique part du principe qu'il y a eu division. Or ce n'est pas le cas.
Le fait d'obtenir une DP de division ne veut pas dire qu'elle a eu lieu (surtout quand on divise pour soi-même); tout comme délivrer un permis de construire ne veut pas dire que la construction est édifiée.

on peut en revanche facilement contourner la règle en vendant à une personne distincte ... de paille (genre SCI dont on est seul associé gérant)

Ou au moins faire déposer le permis par quelqu'un d'autre que la propriétaire (la SCI ou autre). Après tout, lorsqu'on a une DP division, on délivre régulièrement des permis de construire avant que la vente ne se fasse puisqu'elle se fait avec condition suspensive d'obtention du permis. Derrière on a aucun controle pour s'assurer que la vente à bien eu lieu ou qu'elle l'a bien été au détenteur du permis.

[Emmanuel Wormser]

Après tout, lorsqu'on a une DP division, on délivre régulièrement des permis de construire avant que la vente ne se fasse puisqu'elle se fait avec condition suspensive d'obtention du permis. Derrière on a aucun controle pour s'assurer que la vente à bien eu lieu ou qu'elle l'a bien été au détenteur du permis.

pas d'accord encore : dans ce cas, le montage est frauduleux car a eu pour seul objet de contourner la règle (de votre article 8, ici)

[jfaujo]

Je vais refaire le point avec le cabinet d'avocats qui nous suit

merci de vos précisions