non réalisation de stationnement et bail à long terme

[NiCoK]

Bonjour,
Etonnament, je n'ai pas retrouvé d'échange sur le sujet des baux pour des garages lorsque le pétitionnaire ne peux réaliser sont stationnement sur le terrain d'assiette. De mon côté, étant instructeur dans une commune très dense, c'est un sujet qu'on retrouve régulièrement et qui me questionne régulièrement.

Je suis curieux de savoir vos pratiques, ce que vous autorisez, ce que vous demandez comme pièce.

Là j'ai un projet qui me présent tout un tas de baux pour des places de stationnement et je me rends compte que bien que les baux soit de 15 ans (ce qu'on demande pour que l'on considère cela comme du long terme), ils peuvent finalement être résiliés au bout de 3 ans par le locataire sans souci puisque la durée de bail protège le locataire et non le propriétaire. Au final, le bail de 15 ans ne permet aucunement à la ville de s'assurer que les places seront conservées.

Avez-vous des exemple récent de jurisprudence sur cette question des baux ? Faut-il des conditions particulières dans ceux-ci afin de s'assurer qu'ils ne pourront pas être annulés trop vite (même si j'imagine qu'un bail empêchant le locataire de le résilier doit être illégal) ?
Le code parle d'ailleurs de concession, est-ce que la pratique du bail est finalement une mauvaise pratique ? J'ai cru comprendre qu'un bail emphytéotique au contraire, lui, ne pouvait être rompu avant sa date de fin, est-ce donc le bon document à demander ?

Merci d'avance.

[ladenree]

Bonjour,
Je n'ai pas la réponse à votre question précise, mais dans le même registre, j'ai cette obligation, à juste titre, qui est imposé par les PLU d'un nmbre minimum de places de stationnement par destination, et qui, une fois l'opération terminé, se retrouvent démembrés...
Combien de collectif disposaient d'un nombre de place de stationnement suffisant à leur construction, puis, les places ont été vendu séparément du logement...
Et les voitures des occupants de ces logements se retrouvent dans la rue...

[NiCoK]

Oui mais pour le coup sur ce point, cela ne peut pas être contrôlé et ce n'est pas illégal de le faire. Au contraire, ce serait illégal d’interdire aux gens de vendre leur stationnement. Et puis si les places sont vendues c'est donc qu'elles sont utilisées par d'autres personnes qui sinon mettraient leur voiture dans la rue. Donc la ville n'est finalement pas spécialement perdante.

[ladenree]

Un peu comme pour la mutation des baux

[NiCoK]

Non cela n'a rien à voir puisqu'il y a un contrôle à l'instruction du permis,. C'est bien ça la question, que doit contenir un bail pour s'assurer du respect du L 151-33 et donc s'assurer de la légalité du permis. Le bail fait partie des pièces exigibles.

[Emmanuel Wormser]

j'avoue que je ne comprends pas bien l'échange...

R431-36 CUrb :

Article R*431-26

Lorsque le constructeur demande à réaliser tout ou partie des aires de stationnement imposées par le plan local d'urbanisme sur un autre terrain que le terrain d'assiette du projet ou demande à être tenu quitte de tout ou partie de ces obligations en justifiant de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement ou de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement, la demande comprend en outre :

a) Le plan de situation du terrain sur lequel seront réalisées les aires de stationnement et le plan des constructions ou aménagements correspondants ;

b) Ou la promesse synallagmatique de concession ou d'acquisition, éventuellement assortie de la condition suspensive de l'octroi du permis.

[NiCoK]

La question est notamment : est-ce qu'un bail sur 15 ans peut être accepté ? (étant néophyte en matière de bail ou concession, ça ne me choquerait pas , surement à tort, qu'on me dise qu'une jurisprudence ait pu dire qu'un bail sur 15 ans était accepté car équivalent à une concession) et donc qu'elle est la différence fondamentale entre un bail et une concession ? Est-ce que la concession permet de s'assurer de la conservation de la place pendant 15 ans, ce que ne peux pas le bail ?

Là par exemple dans le projet que j'instruis j'ai des baux de 15 ans mais qui peuvent être rompus à tout moment par les 2 parties et je voudrais avoir des éléments concrets sur lesquels m'appuyer pour refuser.

Jusqu'à présent on était plutôt souple sur la question (par ignorance notamment) car il s'agissait d'1 ou 2 places en complément d'un projet dans des zones tendues mais là mon projet c'est 0 places sur le terrain et 16 baux de 15 ans donc c gênant.

[Emmanuel Wormser]

des baux de 15 ans en parking public ou privé ?
parce qu'en parc privé, c'est l'acquisition qui s'impose

[NiCoK]

parce qu'en parc privé, c'est l'acquisition qui s'impose

Ah mais le L 151-33 parle bien de concession en parc privé maintenant, je cite : Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant du premier alinéa, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition ou de la concession de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.

[Emmanuel Wormser]

exact !

[Emmanuel Wormser]

10 ans sont insuffisants ( CE 30 juin 1993, SCI du 21-23 rue du Bouquet-de-Longchamp, no 130372) et 16 suffisent, quand bien même le contrat prévoit indirectement les conditions de sa résiliation

voir CE 8 déc. 2000, Ville de Paris, no 202766, jugé pour une sous-concession en parc public à l'époque

'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'à la date de délivrance du permis de construire litigieux M. X... était titulaire dans un parc public de stationnement parisien d'une sous-concession dont la durée restant à courir était de 16 ans ; qu'en estimant que cette sous-concession ne constituait pas une concession à long terme au sens de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme et de l'article UL 12-1 du plan d'occupation des sols de Paris la cour administrative d'appel de Paris a inexactement qualifié les faits, nonobstant la circonstance que la convention de sous-concession prévoyait des clauses de cession du droit d'occupation du domaine public par le sous-concessionnaire

[NiCoK]

Oui au niveau durée pas de souci, je n'ai aucun problème la-dessus, c'est le terme "bail" qui me pose question. C'est sur la forme et le fond d'une concession de parc privé que je n'ai pas d'infos.

D'ailleurs j'ai retrouvé un arrêt du Conseil d'Etat qui mentionne l'illégalité d'un permis de construire "au vu du contrat de location de places de stationnement" (CE n°414661 du 13 avril 2018) mais malheureusement, aucune précision sur la raison pour laquelle le contrat de location n'est pas valable. Ca ne m'avance pas beaucoup.

[Emmanuel Wormser]

pour aller plus loin, il faudrait réclamer au greffe du TA13 l'ordonnance de suspension...