lotissement et reliquat bati

[Fanch]

Bonjour,

je suis confronté à une interrogation dont je n'arrive pas à me dépêtrer pour une qualification de lotissement.
la question à son importance, car le demande porte sur un terrain situé dans un périmètre des abords monument historique.

Soit un administré qui achète un terrain bâti, puis qui ensuite, décide de détacher le reliquat bâti situé en premier rideau et de le revendre, pour conserver un terrain en configuration classique "drapeau" pour une future construction pour lui même (ou pour revendre, allez savoir)

A première vu, j'aurais tendance à considérer que, compte tenu de la finalité de l'opération qui est de détacher un lot constructible, nous somme dans un lotissement au titre du L442-1.

mais le géomètre et le notaire me soutiennent que nous serions dans une application de R441-1 e°) simple détachement d'un terrain supportant des bâtiments n'ayant pas vocation à être démolis.

Certes...mais pour moi, on est dans un détournement de la règle, et ce texte est prévu pour les détachements entre deux (ou plus) lots batis

Quelle serait votre lecture ?

cordialement,

[Emmanuel Wormser]

s'il conserve le lot à batir, ce n'est pas un lotissement et moins encore un détournement

revenez à la finalité du controle administratif des opérations de division et vous comprendrez

[Fanch]

Merci pour vos réponses.

je trouve quand même étrange que dans un sens (propriétaire qui détache un morceau de son terrain non bâti), on soumette le projet à déclaration à minima, alors qu'en sens inverse (propriétaire qui cède le reliquat bâti), le projet échappe à tout contrôle, alors que la finalité de l'opération va être la même : la constitution d'un lot à bâtir.

En l’occurrence, les divisions nous permettent, chez nous, de contrôler à minima les réseaux (présence et futurs branchements prévus, où positionnement de l'ANC le cas échéant) et le positionnement de l'accès.

[Emmanuel Wormser]

oui, la finalité est la même et vous ne l'avez pas comprise : l'objectif du contrôle est d'intérêt général et uniquement fondé sur la protection des acquéreurs pour leur garantir que le terrain qu'ils acquièrent est viabilisable

reprenez l'essence des lois Cornudet.

donc quand on vend un terrain bâti, la question ne se pose pas et si le vendeur conserve le reliquat non bâti, il fait sa propre affaire des questions de viabilisation.

ne vous trompez pas d'objectif de la règle de contrôle

[Fanch]

Je suis allé me lire un historique en partant des lois susmentionnés, c'était intéressant, merci.

J'ai souvent une lecture bien plus administrative que vous de la notion d'intérêt général, mais c'est utile d'avoir un éclairage comme le votre en face.

après, notre approche reste la même dans le sens ou nous cherchons à nous préserver de découpages "foireux", et donc aussi les acquéreurs actuels ou futurs des terrains....et avec les objectifs de densification qui sont favorisés actuellement, on commence à voir des découpages hasardeux de plus en plus...avec forcément un impact sur le domaine public (multiplication des accès côtes à côtes, demande de création d'accès dans des virages....)

par ailleurs, comme tout ce qui échappe au déclaratif, difficile de contrôler le non respect des règles du PLU (par exemple dans le respect du maintien d'un pourcentage d'espaces libres sur un terrain après découpe)

mais je comprends la logique, même si ça ne nous arrange pas forcément...

[Emmanuel Wormser]

vos remarques sont très intéressantes car elles montrent le goufre entre la pratique et le droit (ce n'est pas une critique mais un simple constat, de portée tout à fait générale)

je vais préciser :

J'ai souvent une lecture bien plus administrative que vous de la notion d'intérêt général, mais c'est utile d'avoir un éclairage comme le votre en face.

mais précisément, l'action de l'administration doit -pour rester conforme à la DDHC- n'être engagée et guidée que par et pour l'intérêt général : dès qu'elle s'en éloigne, on passe dans l'excès de pouvoir avant de plonger dans son abus alors qu'en 1789, le pouvoir absolu s'apprêtait à perdre la tête

après, notre approche reste la même dans le sens ou nous cherchons à nous préserver de découpages "foireux"

ce n'est pas l'objet du controle préalable : ça, c'est au PLU de le prévoir dans le strict cadre que lui a fixé la loi
des travaux et/ou aménagement non conformes au PLU doivent faire l'objet de poursuites -pénales ou civiles-, avec ou sans controle administratif préalable

et donc aussi les acquéreurs actuels ou futurs des terrains....et avec les objectifs de densification qui sont favorisés actuellement, on commence à voir des découpages hasardeux de plus en plus...avec forcément un impact sur le domaine public (multiplication des accès côtes à côtes, demande de création d'accès dans des virages....)

c'est au PLU de le régler, ainsi qu'aux règlements de voirie s'agissant des accès, dans les limites que leur fixe la loi ... et la jurisprudence : je rappelle que le droit d'accès au DP est un accessoire du droit de propriété et que toute atteinte à ladite propriété doit être sérieusement motivée en fait comme en droit (article 17 de la DDHC, encore elle)

par ailleurs, comme tout ce qui échappe au déclaratif, difficile de contrôler le non respect des règles du PLU (par exemple dans le respect du maintien d'un pourcentage d'espaces libres sur un terrain après découpe)

comment voulez vous assurer par le PLU le "maintien d'un pourcentage d'espaces libres sur un terrain après découpe" si le périmètre de l'opération de division -autrement dit celui du lotissement- n'inclut pas, par exemple, le reliquat bâti, précisément afin de régénérer des droits à bâtir ?

mais je comprends la logique, même si ça ne nous arrange pas forcément...

le droit fixe des règles, pas des arrangements