Aménagements combles et création logement

[Marie-Lou]

Bonjour,

Un pétitionnaire est venu nous voir pour se renseigner sur les combles d'une petite copro. La copro est ancienne (années 80) et comprend 4 logements (dans le permis initial). Le règlement de la copro indique 4 logements + 2 dans les combles. Niveau urbanisme, je n'ai que le permis d'origine pour 4 logement et 1 permis refusé pour aménagement des combles, création de 2 logements et pose de velux dans les années 2000.

Actuellement, il y a un logement qui est déjà aménagé mais pas loué et l'autre n'est pas aménagé. Le problème étant qu'ils n'ont pas les places de stationnement nécessaires (seulement les 8 pour les 4 logements d'origine).

Je sais que s'il n'y a pas de modification extérieures (hors pose de velux donc), il n'y a pas besoin d'autorisation d'urbanisme. Ma question réside dans le non respect des places de stationnement, comment faire dans ce cas ? Un PV une fois les travaux réalisés ? C'est un peu dommage car ils ne pourront jamais régulariser dans tous les cas (pas la place). J'aurais donc tendance à leur dire que le projet n'est pas réalisable, d'autant plus qu'il ne semble pas y avoir de fenêtres dans les combles, en tout cas pas sur la façade, donc réaliser des logements sans fenêtres est interdit, même si j'ai un doute sur la réalisation des velux (la photo aérienne n'est pas très claire).

Merci pour votre aide,
Marie-Lou

[NiCoK]

Il faudrait déjà savoir quand a été réalisé le logement terminé. Si les travaux ont été achevé il y a plus de 6 ans, alors il y a prescription.

Par contre pour le logement pas terminé, il faut qu'ils respectent le PLU actuellement en vigueur donc les avertir qu'il est impossible de créer le logement sans avoir un stationnement sinon faites un PV.

Après ça dépend de ce que vous appelez un logement "aménagé". Si vous n'avez pas de définition dans votre PLU, les proprio peuvent toujours arguer que le logement existe depuis longtemps, règlement de copro à l'appui même si vous considérez qu'en l'état il n'est pas habitable.

[Marie-Lou]

Pour le logement terminé je ne sais pas de quand il date malheureusement.

Quand je dis aménagé c'est pour faire la distinction entre des combles et un logement avec des sanitaires et un espace cuisine, etc, au minimum.
Mais je n'arrive pas à voir si les velux ont été posés ou non.

[Emmanuel Wormser]

en quoi l'aménagement de combles existantes aménageables regarde t il l'urbanisme ?
pour le stationnement ? ça démontre simplement que la règle est mal rédigée
un PV ?
et vous espérez quoi en cas de poursuites ?
une remise en état, une amende ?

[Marie-Lou]

La règle parle de création de logement pour les places de parking ce qui est le cas ici. C'est un gros problème dans la région, le manque de places...
Et s'il y a création de vélux cela nous regarde. S'il n'y a pas de velux, un logement sans ouverture sur l'extérieur ne me semble pas réalisable.

[Emmanuel Wormser]

le problème est donc la politique locale du stationnement et de la circulation... auquel on essaye de palier par des règles d'urba non controlables...

pourquoi imposer un velux? on a le droit de loger où on veut...même, et c'est malheureux, sous un pont

c'est uniquement la relation locative qui est en jeu en matière de salubrité du logement

[Marie-Lou]

Pour les politiques oui et non, il est également normale que l'on prévoit des places de stationnement sur un terrain privé pour la création de nouveaux logements, je ne vois pas pourquoi ça serait toujours à la collectivité de prévoir cela ? D'autant plus que les constructeurs vendent ces terrains très cher et que la collectivité n'y gagne pas autant (quelques taxes seulement).

Pour le reste oui tant que ce sont les propriétaires qui habitent en effet aucun "problème"

[Emmanuel Wormser]

qu'on impose des places sur terrain privé quand il y a création de SP, oui... mais la règle des places par logement est "inutilisable" quand on a des divisions internes de bâtiments, la preuve !
et un administré de plus, c'est aussi... des enfants dans les écoles qui ne ferment pas, des chalands dans les commerces de proximité, et des ... électeurs !

[Blukos]

mais la règle des places par logement est "inutilisable" quand on a des divisions internes de bâtiments, la preuve !

Oh là Emmanuel On repart dans une discussion que l'on a eu il y a quelques années et à laquelle je voulais renvoyer Marie-Lou mais que je n'ai pas retrouvée.
Pour résumer ma position :
La règle des places par logement n'est pas "inutilisable" : il "suffit" d'appliquer l'article L421-8 qui impose que tous travaux même ne nécessitant d'autorisation préalable doit respecter le PLU (cas de la clôture dans une commune qui n'aurait pas délibéré sur la nécessité d'une DP pour ce genre de travaux).
Ainsi, en cas, par exemple, de division d'une grande maison de centre-ville comportant un seul logement en quatre, il n'y a pas de forcément de travaux extérieurs et il n'y pas de changement de destination, donc par d'autorisation préalable à demander.
Mais, si la commune constate, par toute preuve factuelle, la création de logements supplémentaires (3 en l'occurrence), il lui appartient bien d'interpeler l'auteur des travaux pour lui signifier la non conformité au règlement du PLU.
Attention je ne dis pas que la règle est forcément cohérente et bien réfléchie au moment de sa rédaction (voir nos interventions respectives dans la discussion "Participation pour non réalisation d'aires de stationnement" lancée par agenturba77 » jeu. 24 avr. 2014) mais, sauf si elle est illégale, il faut bien la faire appliquer !
Comme le dit Marie-Lou, l'encombrement du centre-ville de certains villages nécessite de contenir la création de logements pour des raisons de stationnement.
A terme, c'est effectivement contre productif et contraire à la nécessité de construire la ville sur la ville pour limiter l'étalement urbain mais laisser s'installer 3 futurs électeurs avec 3 voitures, c'est aussi en mécontenter 100 fois plus !!!

[NiCoK]

Oui mais c'est quoi "un logement"? Je suis d'accord avec vous sur le principe mais je suis d'accord avec Emmanuel sur l'impossibilité d'appliquer la règle.

Quid des colocations, de la famille qui veut aménager un espace indépendant dans leur maison pour leur enfant devenu majeur, quid des nouveaux modes d'habitation type "coliving" ?

J'ai encore eu le cas récemment, une grande famille qui construisent une maison, ils vivent tous ensembles et ont chacun un étage mais ils ont des espaces communs pour se retrouver pourtant ils ont aussi chacun leur cuisine et leur salle de bain, comment fait-on ?

Est-ce qu'on considère qu'ils ont chacun des logements car il y a une porte sur le palier ? Alors ça veut dire que sans porte séparative, il n'y a pas de problème de stationnement mais s'ils posent une porte alors ça devient un problème ?

[Al Bundy]

Bonjour,

Je rejoins Blukos dans l'application du L.421-8 et donc dans la création de places de parking en cas de création de logements non soumis à autorisation.

Une colocation consiste en l'habitation par plusieurs personnes d'un même logement, donc pas de création de logement.

[Muscardin]

La règle des places par logement n'est pas "inutilisable" : il "suffit" d'appliquer l'article L421-8 qui impose que tous travaux même ne nécessitant d'autorisation préalable doit respecter le PLU (cas de la clôture dans une commune qui n'aurait pas délibéré sur la nécessité d'une DP pour ce genre de travaux).

Peut-être pas "inutilisable", mais quand même très difficile, notamment parce-que le jour où la commune s'en aperçoit, (souvent au moment de la revente, via les DIA) et arrive à réunir des

preuves factuelles

et bien dans la grande majorité des cas les délais de prescriptions sont dépassés...

[Emmanuel Wormser]

Je rejoins Blukos dans l'application du L.421-8 et donc dans la création de places de parking en cas de création de logements non soumis à autorisation.

bien sûr dans le principe avec, derrière des poursuites fondées sur le L480-4... mais une quasi certitude de ne rien y gagner : on encombre le bureau du procureur qui, depuis la disparition de la PNRAS, ne peut plus même plus ordonner une réparation indemnitaire du même montant (seul arrêt de cass' à ma connaissance sur le suje).
créer des règles qu'on ne peut pas contrôler et dont la violation ne peut pas être sérieusement réprimée, est-ce vraiment utile ? voire sérieux ?

bon week-end à tous