Opposition au R151-21

Application du droit des sols. Permis de contruire. Déclaration de travaux. PLU. POS. SCOT. ZAC. Lotissement. Préemption, expropriation. Déclaration d'intention d'aliéner. Loi SRU, loi UH.
Règles du forum
Avant de poster, merci de vérifier :
  • que vous êtes bien dans le forum en rapport avec le sujet que vous allez exposer (voir description sous chaque forum) ;
  • si votre question n'a pas déjà été postée en utilisant la fonction recherche.
Répondre
jfaujo
Messages : 266
Enregistré le : mar. 30 juil. 2019 08:41

Opposition au R151-21

Message par jfaujo »

Bonjour,
Je m'interroge sur une éventuelle opposition à l'article R151-21 et ses conséquences sur les lotissements.

En l'état :
article 8 = 10 mètres entre chaque construction hors annexe (oui oui 10 mètres alors que la commune veut densifier)
article 7 = 4 mètres + exception si hauteur inférieure à 3m50
article 6 = 5m par rapport à l'alignement et aux voies privées ouvertes à la circulation publique

On me demande de travailler sur l'abaissement de ses 10 mètres pour qu'on retrouve une certaine cohérence. Mais je me demande pourquoi est ce qu'on s'oppose pas tout simplement au R151-21 ?

A l'instruction, ce qui est gênant ce sont les lotisseurs qui ne mettent pas de zones à construire dans leur plan à la division. Résultat : le premier se met en limite, le lot à coté est inconstructible (on est sur des lots autour de 300 m²).

Je vulgarise pas parfaitement les choses mais revenir à des règles de limites internes vues comme des limites séparatives serait plus cohérent pour moi à tout les niveaux. Mais concrètement, sur un lotissement, à l'exception des limites entre les lots à construire, qu'est ce que ca change ? Je m'interroge sur les voies internes mais compte tenu de l'article 6, je ne vois pas ce que ca change. Meme dans un cas où la voie du lotissement ne serait pas ouverte à la circulation publique, en l'état, on aurait 4 mètres d'ores et déjà.

Je suis donc un peu à la recherche d'expérience et d'avis sur une opposition du r151-21. J'ai lu une bonne partie des sujets en lien sur le forum qui m'ont déja bien aidé.

La deuxième partie est de justifier une modification simplifiée en lien ? A part faire des calculs d'apothicaires, ca va etre compliqué de justifier qu'augmente pas de 20% les droits à construire. On ne risque pas des les réduire selon ma vision des choses.
NiCoK
Messages : 614
Enregistré le : jeu. 25 avr. 2013 17:07

Re: Opposition au R151-21

Message par NiCoK »

je suis d'accord avec vous, c'est toujours beaucoup plus simple de traiter lot par lot en opposition à l'article cité. Vous parlez du problème des limites séparatives mais il y a aussi celui des espaces verts, de l'emprise au sol...

A l'échelle du lotissement entier, la première maison peut très bien construire sur 100 % de son terrain et bloquer ainsi les droits à construire des autres lots.

Le problème c'est que les lotisseurs ne prennent pas assez cette question en ligne de compte et ne bordent pas leur cahier des charges en limitant eux-même les emprises par lot.
L'autre problème c'est que le code de l'urba continue de citer uniquement des surfaces de plancher maximales que le lotisseur peut répartir par lot (voir R 442-10) alors même que le COS n'est plus applicable en PLU. Personnellement j'ai "adapté" le R 442 -10 et 442-11 en demandant aux lotisseurs d'établir un cahier des charges répartissant les emprises au sol et les espaces verts mini à réaliser par chaque lot a lieu de la SdP. Je ne sais pas si c'est vraiment règlementaire mais je ne vois pas sans ça comment protéger le projet de chacun.
Emmanuel Wormser
Messages : 3772
Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37

Re: Opposition au R151-21

Message par Emmanuel Wormser »

jfaujo a écrit : ven. 15 nov. 2019 10:35 A l'instruction, ce qui est gênant ce sont les lotisseurs qui ne mettent pas de zones à construire dans leur plan à la division. Résultat : le premier se met en limite, le lot à coté est inconstructible (on est sur des lots autour de 300 m²).
ça, c'est le problème du lotisseur qui aurait dû le prévoir dans ses actes de vente et se retrouve avec des lots non commercialisables sur les bras
NiCoK a écrit : ven. 15 nov. 2019 11:32 je suis d'accord avec vous, c'est toujours beaucoup plus simple de traiter lot par lot en opposition à l'article cité. Vous parlez du problème des limites séparatives mais il y a aussi celui des espaces verts, de l'emprise au sol...
encore faut il pouvoir le justifier dans le rapport de présentation, règle par règle, avec des arguments d'urbanisme évidemment sans lien avec la "simplicité de l'instruction"
NiCoK a écrit : ven. 15 nov. 2019 11:32 L'autre problème c'est que le code de l'urba continue de citer uniquement des surfaces de plancher maximales que le lotisseur peut répartir par lot (voir R 442-10) alors même que le COS n'est plus applicable en PLU. Personnellement j'ai "adapté" le R 442 -10 et 442-11 en demandant aux lotisseurs d'établir un cahier des charges répartissant les emprises au sol et les espaces verts mini à réaliser par chaque lot a lieu de la SdP. Je ne sais pas si c'est vraiment règlementaire mais je ne vois pas sans ça comment protéger le projet de chacun.
posture totalement surréaliste : vous bloquez pour l'éternité la densification du lotissement...
le rôle de l'intructeur n'est pas de protéger le projet de chacun mais d'instruire les demandes en faisant application des règles d'urbanisme approuvées
si l'administration veut règlementer son urbanisation, qu'elle le fasse avec son PLU en justifiant ses exigences
le lotisseur doit seulement optimiser -économiquement- son opération en respectant et en bénéficiant des règles du Code de l'urbanisme et de leur déclinaison dans le règlement de PLU
vous vous mêlez manifestement de "choses" qui ne vous regardent pas :D

par souci de transparence, je précise que je suis de fait opposé aux règlements (hors RNU), aux cahiers des charges et aux plans de division : l'optimisation de l'opération passe par d'autres outils beaucoup plus pertinents (servitudes temporaires, choix -libre, je le rappelle- du périmètre, etc...)
Cordialement
Emmanuel Wormser
NiCoK
Messages : 614
Enregistré le : jeu. 25 avr. 2013 17:07

Re: Opposition au R151-21

Message par NiCoK »

si l'administration veut règlementer son urbanisation, qu'elle le fasse avec son PLU en justifiant ses exigences
Bah alors je ne vois pas comment faire pour ça. Qu'on mette une emprise au sol de 20, 40 ou 50 % ne change rien puisqu'un acquéreur pourra construire comme il le veut sur son lot en grignotant les droits à construire des voisins. Ou est la protection de l'urbanisation si on peut se retrouver avec un lotissement avec 1 seule maison énorme et des co-lotis qui ne peuvent plus construire puisque comme vous l'expliquez souvent le premier arrivé sera dans son droit puisqu'il respectera le PLU à l'échelle du lotissement ?
Si on ne peut pas s'affranchir du R 151-21, que les règles du PLU ne peuvent s'appliquer lot par lot et que le lotisseur ne peut pas régir les règles sur chaque lot alors qu'est-ce qu'on fait. On est censé espérer qu'un petit malin ne va pas profiter de la règlementation pour bloquer tout le monde ?
Emmanuel Wormser
Messages : 3772
Enregistré le : mer. 22 avr. 2009 23:37

Re: Opposition au R151-21

Message par Emmanuel Wormser »

le règlement de PLU peut s'opposer aux dispositions du R151-21 : il suffit de trouver des motifs d'urba pour le justifier.

en fait, il faut justifier votre règlement d'urbanisme qui, à défaut, est une atteinte tout à fait inadmissible au droit de propriété.

quelle surprise !

:twisted:

ça fait des années qu'on était en délicatesse avec l'article 17 de la Déclaration des droits de l'Homme et du citoyen et, bien pire, avec l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales : il était temps d'imposer cette justification pour démontrer que la règle était bien dictée par un intérêt général clair et pas simplement asséné.
Cordialement
Emmanuel Wormser
Répondre