Garage de 70m²

[Tug07]

Bonjour,

Je souhaite avoir des informations suite a un permis de construire de la construction d'un garage de 70m² en annexe.
Le garage comprend deux places de stationnement.
Il existe déjà une maison de plus de 150 m².
Comment refuser le projet en indiquant que le garage est surdimensionné ? Il n'existe pas de réglementation qui définit la superficie d'un garage?
Si vous avez eu le cas, pouvez vous me fournir des informations ?
Je ne trouve rien dans le PLU, ni le code de l'urbanisme....
Merci d'avance

[NiCoK]

Et ce serait quoi le motif pour le refuser de toute façon ? Vous avez un PLU interdisant les grands garages ?

Il faudrait savoir ce qui vous dérange concrètement dans le fait d'avoir un garage de 70 m². Est-ce qu'il sert à contourner une règle du PLU ?

[adit]

Bonjour

Certains PLU limitent la surface des annexes ! apparemment ça n'est pas le cas chez vous.
Comme on m'a souvent dit en formation, si ça n'est pas interdit.....c'est autorisé

à plus tard

[Emmanuel Wormser]

Comme on m'a souvent dit en formation, si ça n'est pas interdit.....c'est autorisé

et c'est heureux : on oublie trop souvent que les servitudes d'urbanisme sont des coups portés au droit de propriété et qu'à ce titre elles ne sont régulières que si des motifs d'intérêt général les justifient.

[Blukos]

Le problème de ces garages surdimensionnés c'est que, pour calculer de la surface de plancher (SP), il est déduit les surfaces "aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non".
Ainsi, qu'elle soit accolée ou non à l'habitation principale, seule sa partie du local appelé "garage" effectivement dédiée au stationnement est à déduire.
Or, c'est bien souvent une construction ou une partie de la construction non isolée et donc non "habitable" qui va être utilisée à autre chose que du stationnement (cellier, buanderie, atelier, cave, rangement du matériel de jardin...).
Comme il y a toujours une "confusion" avec la surface habitable des Impôts, on retrouve la totalité des surfaces de "garage" et parfois des sous-sols entier de 90 m² à la ligne 1.1 de la DENCI !
A l'époque de la SHOB/SHON (qui ne taxait pas les aires de stationnement) et du COS (qui limitait la SHON sur un terrain), on pouvait comprendre ces tentatives d'augmenter ces parties "stationnement" pour réduire la SHON.
Mais maintenant cela n'a guère d'intérêt puisqu'il n'y a plus de COS et que la surface résiduelle de ces parties annexes de l'habitation qu'elle soit déclarée à la première ligne ou à la seconde est taxée de la même façon.
Il reste quand même quelques points qui méritent notre vigilance, car :
1/ le seuil des 150 m² de SP nécessitant le recours à un architecte peut être dépassé si la surface non dédiée au stationnement dans ces "garages" n'est pas compté en SP.
2/ certains syndicats d'assainissement (c'est le cas d'un des nôtres) calculent leur PFAC sur les SP créées.
Et puis... et peut-être surtout, pour une question d'équité. Il me parait dérangeant que, par exemple :
- certains demandeurs présentent correctement leur projet alors que d'autres, pour éviter l'architecte, essaient de détourner la loi.
- les surfaces d'abri de jardins de 12 m² soit taxées alors que les parties de fond de "garage" ayant le même usage ne le soient pas.
Il n'y a effectivement rien à ma connaissance, dans les textes mais il faut que les documents fournis soient cohérents entre eux, non ?
Vous pourriez, comme nous le faisons, par l'intermédiaire de l'avis d'incomplet demander une mise en cohérence entre ces données en rappelant la façon de calculer la SP.

[NiCoK]

Et puis... et peut-être surtout, pour une question d'équité. Il me parait dérangeant que, par exemple :
- les surfaces d'abri de jardins de 12 m² soit taxées alors que les parties de fond de "garage" ayant le même usage ne le soient pas.

Je ne vois pas pourquoi vous dites ça puisque comme vous l'indiquiez auparavant un garage est taxé de la même manière qu'une maison (ou un abri)

[Tug07]

Le garage est supérieur à la norme NP 91-120 qui décrit que la taille d’une place de de stationnement standard est de 2,5 mètres sur 5 mètres.
Peut-on se baser la dessus pour définir les places de stationnement ?
En effet, tant que le PLU ne réglemente pas les garages, c'est difficile de limiter les garages surdimensionnés...

[Emmanuel Wormser]

surtout, le PC ne présume pas de l'usage futur.
sa demande est déclarative.
s'il n'est pas respecté, c'est la voie pénale qu'il faut emprunter
mais si on vous dit stationnement, vous devez instruire "stationnement"

[Al Bundy]

Bonjour,

Il faudrait lui demander de corriger sa demande car un garage de 70 m² ne peut pas être affecté à seulement 2 places. Soit il y a une partie en SP, soit il y a plus que 2 places.

[NiCoK]

En effet, tant que le PLU ne réglemente pas les garages, c'est difficile de limiter les garages surdimensionnés...

Vous n'avez toujours pas expliqué ce qui vous dérangeait dans ce projet. Si ce n'était pas un garage, ce serait refusé ? Quelle règles seraient contournées en déclarant un "faux" garage ?

l faudrait lui demander de corriger sa demande car un garage de 70 m² ne peut pas être affecté à seulement 2 places.

Et s'il gare 2 camping-car, ou 2 semi-remorques ? C'est interdit ?

[Tug07]

Il ne contourne aucune règle, c'est juste que la commune veut refuser projet sous prétexte qu'elle veut mettre une limite dans les surfaces de garages. Plus de 50 m² pour eux, c'est trop pour un garage.
Cependant cette règle n'est pas écrite dans le PLU.

[Blukos]

surtout, le PC ne présume pas de l'usage futur.
sa demande est déclarative.

mais si on vous dit stationnement, vous devez instruire "stationnement"

Dans la quasi totalité des cas où il demandé, par l'intermédiaire d'un avis de dossier incomplet, de rendre cohérent le nombre de place et la surface effectivement dédiée au stationnement, les demandeurs modifient leur surface... quelque fois, suite à une explication orale par téléphone. Et cela se passe très bien : ils ont compris la différence.
Parfois, ils me trouvent des vélos, des motos et/ou des voitures de collection ou encore...

Et s'il gare 2 camping-car, ou 2 semi-remorques ? C'est interdit ?

et maintiennent donc leur surface telle que déclarée initialement.
A ce moment-là, j'entérine, c'est déclaratif : il n'y a plus d'ambiguïté. Les personnes sont bien informées de l'usage de la surface qu'elles ont déclarée en stationnement.

s'il n'est pas respecté, c'est la voie pénale qu'il faut emprunter

Cela évite, lors de la visite de conformité,
- de voir des sous-sols utilisés à d'autres fins que le stationnement et d'entendre dire : "on ne savait pas. C'est une partie non habitable, on ne veut pas payer d'impôt dessus".
- de demander un permis modificatif pour régulariser, avec architecte si le seuil des 150,00 m² !

[Emmanuel Wormser]

Il ne contourne aucune règle, c'est juste que la commune veut refuser projet sous prétexte qu'elle veut mettre une limite dans les surfaces de garages. Plus de 50 m² pour eux, c'est trop pour un garage.
Cependant cette règle n'est pas écrite dans le PLU.

et bien qu'ils modifient la règle du PLU
on ne règlemente pas en brandissant un baton (de réglisse) parfaitement illégalement : les vérifications mentionnées dépassent totalement les limites autorisées de l'instruction.

Dans la quasi totalité des cas où il demandé, par l'intermédiaire d'un avis de dossier incomplet

et celle là, c'est carrément le pompon : détournement de procédure caractérisé

[NiCoK]

Alors pour le coup, je comprends vraiment pas pourquoi s'y opposer. Tout ça est vraiment très arbitraire.

Je ne vois pas la différence entre une maison de 70 m² ou un garage de 70m². J'ai toujours travaillé dans des communes ou on se battait pour que les gens aient des garages pour éviter qu'ils se garent dans la rue alors quand qqn en construisait un (sans que ce soit un logement déguisé, ce qui arrivait aussi régulièrement), on était content.

Dans les 2 cas, il y a une construction avec 4 murs et un toit qui permet de récupérer la même taxe d'aménagement. Au contraire ça créé moins de nuisance avec le voisinage, il n'y a pas de vue, pas de famille supplémentaire avec ce que cela entraine comme pb de voisinage.

En plus ça permet que qqn entrepose des tas de matériaux ou véhicules dans un local dédié plutot que sur son terrain en vrac. Car s'il ne sert à contourner aucune règle, c'est que le garage est un besoin. Franchement, pour moi, une ville n'a rien à perdre à autoriser un grand garage.

[Blukos]

détournement de procédure caractérisé

...parce que demander à un pétitionnaire de rendre cohérent son dossier présentant des éléments contradictoires est un détournement de procédure ??

Alors pour le coup, je comprends vraiment pas pourquoi s'y opposer.

Pour ma part, il ne s'agissait pas de l'interdire : ma première réponse était donc à côté de la question initiale, je m'en excuse auprès de Tug07