DP division et cession riverain

[urbajhin]

Bonjour à tous,

Je voudrais vous exposer un cas de DP pour avoir votre avis.

Le contexte : création de 3 lots = reliquat bâti conservé, 1 lot à bâtir et 1 lot à céder à riverain (celui du bout, cédé à la propriété située derrière l'enfilade des 3 lots), avec accès communs pour les 3 puisque les terrains sont en enfilade par rapport à la voirie (le riverain du fond ayant également une servitude d'accès par la).

Nous ne sommes pas d'accord dans nos services pour l'instruction de ce dossier. Pour moi, cela peut passer en DP car le détachement en vue d'un rattachement à une propriété contiguë n'est pas soumis à autorisation (R 442-1 petit f) et il y création d'un seul lot à bâtir. Je pense que le pétitionnaire aurait très bien pu d'abord détacher sans autorisation le bout du terrain pour le céder à riverain puis diviser le reste et créer un seul lot en DP. Donc je ne vois pas pourquoi je refuserais cette DP qui englobe tout.

Certains de mes collègues trouvent que c'est un contournement de la règle (accès commun) et qu'on ne peut pas s'assurer qu'il cédera bien le 3ème lot au riverain. Ils ont peur que finalement il ai 2 lots à bâtir. Pour moi, la DAACT est là pour s'assurer que la division et la cession ont bien été réalisé (mais je viens de découvrir dans un autre dossier une DAACT de DP division alors que la division n'a jamais été effective donc bon...).

Dans tous les cas je ne vois pas très bien sur quel argument m'appuyer pour refuser, on ferait un procès d'intention non ?

Merci pour vos éclairages à ce sujet !

[Emmanuel Wormser]

quels sont les équipements communs aux lots à batir créés à l'occasion de l'opération ?

[urbajhin]

L'accès est existant puisqu'il dessert la parcelle du dessus mais création de servitude de passage sur le lot à bâtir au profit du lot à céder à riverain. Pas de mention sur les réseaux.

[Emmanuel Wormser]

il n'y a donc aucun équipement commun à créer... donc DP si hors zone MH

[urbajhin]

Même s'il y a une servitude à instituer sur un lot pour un autre ? Cela me semble étrange tout de même...

Et autre question, lorsque les réseaux ne sont pas mentionnés dans la DP, comment s'assurer qu'ils ne soient pas communs ?

[Emmanuel Wormser]

la servitude est un acte juridique, pas un équipement à créer physiquement : relisez le R421-19
quant aux réseaux, qu'est ce qui vous fait croire qu'ils seront communs ?

[NiCoK]

De toute façon, s'il n'y a qu'un seul lot à bâtir, il ne peut pas y avoir d'équipements commun AUX lotS à bâtir, CQFD.

On peut pas toujours faire des procès d'intention à tout le monde, sinon on en finit pas. A priori, si finalement le dernier lot est vendu en tant que lot à bâtir, le notaire (s'il est compétent) risque de faire la remarque qu'il y a un problème de procédure.

[Emmanuel Wormser]

problème qui sera résolu en cochant la petite case du CERFA de PC prévue en application de l'article R442-2...
une fois encore, pensez à la finalité de la règle...
à quoi sert le distingo entre PA et DP ?

[NiCoK]

Mais si je lis bien le R 442-2 ne marche que pour remplacer une DP de division. Si un PC est finalement déposé sur le dernier lot, on se retrouve alors avec un accès commun desservant 2 lots à bâtir nécessitant un PA et donc on ne pourra pas appliquer le R 442-2.

Enfin là on part dans les suppositions et c'est le problème de procès d'intention dont l'auteur parlait.

[urbajhin]

Pour les réseaux le problème c'est que l'on ne peut pas savoir non plus s'ils ne seront pas communs, il y a quand même une bonne longueur de tranchée à faire

Merci pour vos éclairages, ça me conforte dans ma position de base. Je souhaitais simplement comprendre les conséquences pour le futur si toutefois le pétitionnaire nous la fait à l'envers ensuite

Par contre je suis assez d'accord avec la remarque de NiCoK concernant le R 442-2 ensuite... Bref', à voir selon l'avancée du dossier !

[NiCoK]

Les conséquences seront pour le futur acquéreur. Un PA est là pour le protéger, pour l'assurer que son terrain aura les accès et les réseaux que le lotisseur doit lui garantir.

Si jamais vous voyez arriver un PC sur le dernier lot alors qu'il n'y a pas eu de PA, il faudra informer le pétitionnaire (qui sera surement un futur acquéreur) des risques et des devoirs du lotisseur. Soit il a toutes les garanties et il fera son PC sans risque, soit ça va le faire réfléchir et il va casser la vente.

Donc voilà, dans tous les cas, informez bien les personnes qui déposent des PC dans des conditions un peu "tordues". Si le vendeur a tenté de contourner les règles c'est qu'il y a anguille sous roche et si vous alertez de futurs acquéreurs et que ca remet en cause les ventes, croyez bien que le vendeur va finir par faire les choses dans les règles.

[Emmanuel Wormser]

Nicok, la DP protège aussi... et l'acquéreur n'achète en général que sous condition d'obtention du PC purgé du droit de recours..., PC qui ne peut pas être accordé si les réseaux et voirie sont défaillants... ce que vous vérifierez au stade de l'instruction du PC.