Surélévation de maison et recours/conflits de voisinage

[nahoj]

Bonjour,

J'ai besoin de vos conseils pour confirmer ou infirmer certains points sur un permis accordé pour surélévation de maison, et qui se trouve attaqué.

Contexte:
Soit deux maisons A et B accolées sur une limite séparative. B a obtenu un permis de construire pour surélévation de sa maison et les travaux ont commencé (il n'a pas attendu la purge du recours des tiers). Les deux maisons sont accolées mais chacune a son propre mur (ce n'est pas un mur mitoyen avec propriété 50/50, B a donc surélevé sur son propre mur.

Or A a une cheminée très proche du pignon surélevé et elle se retrouve maintenant surmontée de plusieurs mètres par le pignon, donc elle aura des problèmes de tirage...

Autre point, pour obtenir son permis, B a du prévoir 2 places de stationnement supplémentaires sur son terrain (respect du PLU car création de surface), or l'ASL n'autorise pas d'ouvrir un portail voiture sur cette rue privée.

Mes questions et remarques sont les suivantes

Le permis de construire devait-il montrer que les deux murs de A et B sont en mitoyenneté? sachant qu'on voit bien sur le plan masse fourni que les deux maisons sont accolées en limite séparative. B n'avait pas à me fournir un accord de A( classique en instruction droit des sols), d'autant qu'il surélève sur son propre mur.

Pour la cheminée, le permis de construire ne mentionnait évidemment pas la cheminée de A. rien d'anormal? Pour autant B crée bien un trouble de voisinage à A et doit donc réparer ce trouble. Mais ceci relève du code civil et pas du code de l'urbanisme donc du permis de construire.

Enfin, concernant les places de stationnement qui ne seront pas autorisées par l'ASL, je ne pouvais et n'avais pas à avoir l'information au moment de l'instruction, il appartenait au pétitionnaire de se renseigner sur ces règles de droit privé.
La seule solution que je vois actuellement est le dépôt d'un PC modificatif, avec déplacement des places de stationnement dans la continuité du garage double (en ouvrant des portes sur l'arrière du garage), ainsi pas de création de portail conformément au réglement de l'ASL, et le pétitionnaire répond quand même aux normes de stationnement

Pour conclure, je pense rejeter le recours car le PC respecte les dispositions du PLUI, en expliquant que les arguments soulevés relèvent du droit privé ( droit civil? cheminée, mitoyenneté, places de stationnement refusées par l'ASL) et qu'il leur appartient de saisir les tribunaux civils.


merci de vos remarques, corrections, analyses.
Je vais présenter une note au Maire exposant tout ceci.

Bonne journée

[emer]

D'accord avec votre analyse (cheminée, accord de l'ASL). Est-ce-qu'une pièce mentionnait l'accès au terrain (justifiant l'accessibilité des places de stationnement depuis la voie de desserte) ?

[nahoj]

D'accord avec votre analyse (cheminée, accord de l'ASL).

etes vous d'accord sur la notion de murs accolés et donc non mitoyen?

Est-ce-qu'une pièce mentionnait l'accès au terrain (justifiant l'accessibilité des places de stationnement depuis la voie de desserte) ?

En fait il ya eu un incomplet de l'instructeur, qui a profité, en plus des pièces manquantes, pour avertir que le projet devait répondre à 4 places de stationnement (normes PLU).

Puis nous avons reçu un nouveau plan masse, sur lequel figurait le garage double existant, et 2 places matérialisées sur le terrain (le long du garage) et qui sortent sur la voirie (privée en locurrence), mais sans mention d'une ouverture, ou d'un portail voiture.

Sur plan, le projet était viable mais par les règles de l'ASL, cela devient compliqué pour le pétitionnaire de le mettre en oeuvre.

[Blukos]

Sur plan, le projet était viable mais par les règles de l'ASL, cela devient compliqué pour le pétitionnaire de le mettre en oeuvre.

J'aurais également proposé de ne pas donner suite au recours (...gracieux ?).
Cela devrait effectivement finir au TGI tant sur le problème de la cheminée que pour le stationnement.

[nahoj]

oui recours gracieux, j'ai pour l'instant accusé réception du recours par courrier, et je prépare donc ma décision explicite de rejet.

[emer]

Concernant la propriété des murs accolés, c'est ce qui paraîtrait logique mais rien ne vous l'assure. Et comme vous dites, vous n'avez pas à l'instruire dans le cadre du PC (de mémoire, confirmé par la jurisprudence que l'accord du voisin n'a pas à être justifié dans le PC).

Pour être sur, ce n'est pas un règlement de lotissement qui interdit la création de l'accès ?

[nahoj]

non c'est une sorte de règlement d'asl, mais je ne peux être précis sur la bonne dénomination de ce réglement.

[Emmanuel Wormser]

de quand date le lotissement ?
+ ou - de 10 ans ?
règlement d'ASL, ça n'existe pas vraiment : on peut avoir
*un règlement de lotissement
*un cahier des charges de lotissement
*des statuts d'ASL...
seul le premier concerne l'administration s'il n'est pas caduc.

[nahoj]

Le quartier date de 1980 pour sur, et je penche vers les statuts d asl. Bref, je n ai jamais regarde ce règlement pour instruire. Merci

[Emmanuel Wormser]

des statuts d'ASL fixant des règles d'occupation du sol...
grand grand moment de solitude

[nahoj]

Je me permets de résumer les différents points pour préparer ma note:

-mitoyenneté: il ne s'agit pas d'un mur mitoyen mais de deux murs accolés, et quand bien même, nous n'avons n'avez pas à l'instruire dans le cadre du PC

-cheminée du voisin: le pétitionnaire à créer un trouble anormal de voisinage et il lui revient de rehausser le conduit à ses frais (régi par le code civil notamment article 1382 CC)

-accès stationnement par voie privée: ce n'est pas un règlement de lotissement qui interdit la création de l'accès mais un réglement ASL (a creuser), on est bien sur un lotissement de plus de 10 ans. cela relève du code civil.

[emer]

Je pense que votre analyse est bonne. Je nuancerais juste le caractère anormal du trouble de voisinage pour la cheminée dans votre réponse (argument soulevé = trouble de voisinage = civil. C'est s'il est considéré comme anormal qu'il est répréhensible).

[Emmanuel Wormser]

à noter : le voisin pourra aller en référé (civil) si méconnaissance du RSD (trouble manifestement illicite)

[nahoj]

Merci pour vos retours

[nahoj]

Bonjour, voici du nouveau sur ce recours:

Alors que mon projet de décision explicite de rejet est dans le circuit, la commune reçoit par ce même voisin un nouveau courrier en AR complétant son premier courrier.

Dois-je bien considérer ce nouveau courrier? ( un requérant peut il envoyer plusieurs courriers?, c'est bête mais je n'en sais rien?)

Il soulève cette fois des arguments qui relèvent du code de l'urbanisme et du PLU:
1/ Il considère que les pièces PCMI6 et PCMI 7/8 ( donc représentation graphique et photos environnement proche et lointain) sont imparfaites ou tronquées pour apprécier le projet, de façon à dissimuler sa maison mitoyenne et qu'il s'agit de dissimulations.

2/il soulève que le quartier est classé en ensemble urbain remarquable, et que les les prescriptions réglementaires: "autoriser évolution respectueuse de l'architecture des bâtiments , et autoriser les surélévations à la condition de garder l'harmonie d'ensemble de la construction initiale", que le projet est contraire à ces prescriptions et que la représentation tronquée de la maison surélevée avait pour but de de dissimuler l'impact visuel et tromper l'administration.

On peut parler longtemps sur PCMI6/7/8 qui sont effectivement "orientées", mais qui montrent quand même un peu la maison de ce voisin. c'est assez subjectif le traitement de ces pièces.

Mais vu que cette fois, les arguments relèvent bien de l'urbanisme, j'en fais quoi?