Détachement terrain à cheval sur zones U et A

[Blukos]

Bonjour à tous et ravi de vous retrouver !

Soit un grand terrain (environ 4000 m²) longeant une voie publique. Ce terrain a été classé en partie en zone U (environ 1000 m²) en continuité de la partie urbanisée et le reste en zone A en sortie de village. Rien de plus classique pour l'instant.
Je reçois de la commune une DP de division de terrain portant sur le détachement de 2 lots à bâtir dont les accès sont directement sur la voie donc un lot sur voie et un lot en "drapeau". Toujours classique.
Cependant, certains voient peut-être où je veux en venir,
1/ le périmètre du lotissement est supérieur à la zone U autrement dit le lotisseur gagne sur la zone A pour agrandir les lots tout en indiquant (sur les CUb déposés en même temps) que les constructions seront bien sûr implantées en limite de zone U.
2/ les deux accès sont prévus par la zone A.
Sans tenir compte du 2/ qui a fait l'objet d'une discussion en 2014 (voir "Traversée d'une zone A" ), je me pose la question du caractère illégale d'une telle division dans la mesure où les partie de chaque lot située en zone A vont être "agrégée" à des lots constructibles perdant ainsi leur vocation agricole que les rédacteur du PLU ont entendu préservé.
Qu'en pensez-vous ?

[Emmanuel Wormser]

qu'il y a des limites aux atteintes que l'autorité administrative peut porter à la propriété privée et que vous espérez allègrement les dépasser

[Muscardin]

Même analyse. Le fait que la propriété de ces parcelles influe ou pas sur leur destination est hors de votre portée (juridique).
Si la chambre d'agriculture veut absolument garder ces parcelles en agricole, qu'elle fasse préempter la SAFER lors de la vente.

[Blukos]

Je vois que mon problème ne mobilise pas les troupes.
Tout d'abord :

que vous espérez allègrement les dépasser

toujours vos petites allusions acerbes qui ne reposent sur aucun fondement puisque vous ne savez absolument pas comment je conçois mon métier. J'ai, par ailleurs, plus l'occasion de défendre les intérêts des demandeurs face à des élus qui feraient dire à leur PLU plus qu'ils ne devraient que le contraire.
Le droit de l'urbanisme est en soi une atteinte à la propriété privée. Donc, à moins de laisser un libéralisme total dans ce domaine...il faut bien veiller à le faire respecter.
Ensuite pour en revenir au fond :

La propriété de ces parcelles influe ou pas sur leur destination est hors de votre portée (juridique).

Mais là, il ne s'agit pas de propriété, il s'agit d'occupation et d'utilisation du sol. c'est bien ce que règlemente le PLU, non ? Il me semble que l'interrogation de la commune est fondée.
Si ces partie en zone A devienne les jardins de maisons individuelles, la nouvelle utilisation n'est donc pas conforme au règlement.
Dans le cas présent, il n'y a plus "que" 508 m² qui n'auraient plus de vocation agricole mais tout le reste de la parcelle initiale aurait pu, donc, selon vous, ne plus en faire partie ?

[Muscardin]

En quoi des jardins ne sont-ils pas une vocation agricole ?
Une association qui fait des jardins familiaux en zone totalement agricole (j'ai le cas sur ma commune ) a par exemple toute légitimité non ?
A contrario êtes-vous prêt à déclasser tous les terrains agricoles qui sont laissés en friche ?

Il me semble que vous présumez de l'utilisation qui sera faite du terrain en fonction de qui est propriétaire du bien. Je ne suis pas certain que le juge soit d'accord.

[Ramsès II]

Je me fais l'avocat du diable : un jardin attenant à une habitation étant plutôt un jardin d'agrément qu'un potager, il n'y a pas de vocation agricole réelle.

Cela dit, la "destination" agricole de ces terrains n'est pas réellement remise en question puisqu'il n'y aura pas possibilité d'y construire quoi que ce soit pouvant porter atteinte à la vocation agricole des terrains (même si elle est très compromise : qui vendrait son jardin pour avoir un champ sous sa fenêtre ? )

Une remarque en passant : à quoi s'attendait-on en découpant un terrain pour partie en zone U et zone A ? C'était couru d'avance comme situation.

[Muscardin]

Je me fais l'avocat du diable : un jardin attenant à une habitation étant plutôt un jardin d'agrément qu'un potager, il n'y a pas de vocation agricole réelle.

C'est vous qui le dites. Je ne mettrais pas un radis dans ce genre de pari...

Une remarque en passant : à quoi s'attendait-on en découpant un terrain pour partie en zone U et zone A ? C'était couru d'avance comme situation.

Mais assez courant. Et personnellement, je trouve plutôt mieux que les limites de zonage s'affranchissent des limites parcellaires... Mais c'est une opinion personnelle.

[Ramsès II]

Vu le prix de revient d'un radis, surtout si on le fait pousser soi-même, et peu importe le zonage du potager vous n'êtes pas très joueur !
Plus sérieusement, je ne mettrais pas ma main à couper non plus sur cette affirmation, c'était plutôt de la provoc.

Pour en revenir au problème de base (qui m'intéresse un peu, car effectivement c'est assez courant) peut-on affirmer que du moment qu'aucune construction ne vient nuire à la vocation agricole de la partie du terrain en zone A, elle peut tout à fait être le jardin d'une habitation de la zone U contiguë ?

PS : effectivement les limites de parcelles n'ont pas de sens en termes d'urbanisme. Ma proposition disait implicitement le contraire, mais ça ne sera pas la première fois que je passerai pour une andouille.

[Muscardin]

Pour en revenir au problème de base (qui m'intéresse un peu, car effectivement c'est assez courant) peut-on affirmer que du moment qu'aucune construction ne vient nuire à la vocation agricole de la partie du terrain en zone A, elle peut tout à fait être le jardin d'une habitation de la zone U contiguë ?

Pour avoir passé quelques années en bureau d'étude urbanisme, ce que j'interprète de l'article R 151-22 du CU (

Les zones agricoles sont dites " zones A ". Peuvent être classés en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.

) c'est que les zones A sont à protéger en raison d'un potentiel. Autrement dit vous identifiez le potentiel, et ensuite vous empêchez que des constructions viennent obérer le potentiel.
Mais le mot potentiel est pour moi important : Ce n'est qu'un potentiel, qui ne sera peut-être jamais mis en oeuvre. Ainsi vous ne pouvez préjuger de l'avenir de ces espaces. Seulement les protéger pour que si un jour quelqu'un veuille bien leur faire exprimer leur potentiel ; eh bien ce quelqu'un ne trouve pas des constructions sur son chemin.

Pour revenir à votre cas, si un agriculteur veut exprimer le potentiel de ces espaces, qu'il demande à la SAFER de préempter, ou qu'il les rachète, et il pourra toujours les exploiter, y'aura pas de maison dessus pour l'en empêcher...

[Emmanuel Wormser]

et la jurisprudence le confirme allègrement...

[Blukos]

un jardin attenant à une habitation étant plutôt un jardin d'agrément qu'un potager, il n'y a pas de vocation agricole réelle.

C'est là où je voulais en venir...

Cela dit, la "destination" agricole de ces terrains n'est pas réellement remise en question puisqu'il n'y aura pas possibilité d'y construire quoi que ce soit pouvant porter atteinte à la vocation agricole des terrains

Dans la vocation agricole, il ne s'agit pas seulement ce qui est construit ou pas mais de son utilisation. S'il s'agissait d'une zone N, je n'aurais rien à redire effectivement. Le jardin d'une construction pavillonnaire à un caractère "naturelle" indubitable.

Une remarque en passant : à quoi s'attendait-on en découpant un terrain pour partie en zone U et zone A ? C'était couru d'avance comme situation.

Tout simplement à donner la possibilité de détacher un terrain à bâtir en limite de village dans la limite de la dite zone U mais pas au-delà

En quoi des jardins ne sont-ils pas une vocation agricole ?

Là j'en reste sans voix !!!

A contrario êtes-vous prêt à déclasser tous les terrains agricoles qui sont laissés en friche ?

Mais qui a parlé de terrain en friche ?

Il me semble que vous présumez de l'utilisation qui sera faite du terrain en fonction de qui est propriétaire du bien. Je ne suis pas certain que le juge soit d'accord.

Par contre c'est là où j'ai un doute et j'attendais une expérience, voire une jurisprudence sur un cas similaire...
Effectivement, ne faudrait-il pas alerter le pétitionnaire au niveau de la DP et attendre les permis de construire pour constater l'usage non agricole des parties en zone A s'il persiste ? mais cela parait dangereux pour les acquéreurs !

[Emmanuel Wormser]

Par contre c'est là où j'ai un doute et j'attendais une expérience, voire une jurisprudence sur un cas similaire...
Effectivement, ne faudrait-il pas alerter le pétitionnaire au niveau de la DP et attendre les permis de construire pour constater l'usage non agricole des parties en zone A s'il persiste ? mais cela parait dangereux pour les acquéreurs !

Blukos, vous supportez mal mes saillies mais vous racontez vraiment n'importe quoi...
"constater l'usage non agricole des parties en zone A" : qu'est ce que c'est que cette nouveauté ? vous envisagez une action pénale sur ce fondement ?
et vous interdisez aussi la réalisation d'une voie d'accès en zone A ?

(edit : grammaire !)

[Supermono]

D'autant que les zones A (comme en N) peuvent par définition comprendre des constructions non agricoles, et leurs règlement permettre des extensions et annexes (limité aux habitations... pour l'instant ...) , sans parler des diverses installations et infra publiques.
De facto, tout terrain classé en zone A n'a pas vocation à supporter, actuellement ou dans le futur, une usage agricole.

[marc_lescure]

Reporter en zone non constructible (A, N,...) du PLU toutes les dépendances nécessaires aux constructions situées en zone constructible (accès, stationnement, etc...) interroge puisqu'il s'agit d'éléments constitutifs d'urbanisation. Cela étant, actuellement, sur le principe, la jurisprudence ne sanctionne pas cette pratique ; par exemple, la CAA Lyon, 09LY01730 du 01/03/2011 ne censure pas en la réalisation d'une voie de passage sur une parcelle classée en zone A et de canalisations souterraines. Chaque espèce doit cependant être attentivement examinée au filtre des dispositions réglementaires de chaque zone du PLU.

[Muscardin]

J'avoue que c'est un des points de désaccord avec mon service instructeur.
Eux interdisent tout nouvel accès en zone A
Moi je persiste à penser que cela ne devrait même pas rentrer en ligne de compte, vu que on peut très bien réaliser un accès pour un champ tout autant que pour sa maison (désenclavement, tout ça...) mais j'avoue être isolé sur cette position.

Cependant j'attends avec gourmandise une jurisprudence rien que pour moi, un administré de ma commune ayant demandé un désenclavement judiciaire dont l'accès le plus direct et évident et lésant le moins de monde passe en plein sur une zone A... (Le téléscopage entre juridiction sera peut être savoureux aussi...)