CUa, division et cristallisation des règles

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NiCoK
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CUa, division et cristallisation des règles

Message par NiCoK »

Bonjour,

J'ai un petit cas assez particulier et urgent.
Notre PLU est en cours de révision et sera exécutoire dans un peu plus d'1 mois.
Quelqu'un disposait d'une DP de division qui est devenu caduc. Je m'en rends compte maintenant par chance et lui dit de déposer une nouvelle DP s'il veut pouvoir vendre son terrain car le futur PLU sera bien plus restrictif. On pourra la délivrer tout juste avant le nouveau PLU.

MAIS au lieu d'une nouvelle DP, il me dépose un CU d'information. D'où mon interrogation sur son effet.

Ce CU va figer les règles pendant 18 mois donc il pourra toujours déposer une nouvelle DP dans les 18 mois qui sera instruite sur la base du PLU actuel. Et la DP aura pour effet de figer les règles pendant 5 ans mais quelles règles seront figés pendant 5 ans ? Les règles de l'ancien PLU en vigueur au moment de l'accord du CU qui aura donc figé doublement les règles (pour la DP et un futur PC) ou les règles du nouveau PLU en vigueur au moment de l'accord de la DP (et donc son CU ne protège pas du tout un futur acquéreur)
superbigoud
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par superbigoud »

Vous appliquerez pendant 5 ans, la règle la plus favorable entre celle du nouveau PLU et celle de l'ancien document cristallisé, qui était en vigueur au moment de la décision prise sur la DP.
Le CU n'est pas une forte garantie, car le maire pourra sursoir à statuer sur la DP.
NiCoK
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par NiCoK »

La particularité c'est qu'il y avait la division d'origine avait seulement 2 lots : 1 à bâtir et 1 déjà bâti. Sauf qu'il a bien vendu le terrain bâti mais pas le terrain à bâtir. Celui-ci est en vente depuis 4 ans maintenant. Donc maintenant il ne vend plus qu'un seul terrain nu mais j'ai estimé qu'il faudrait quand même une nouvelle DP de division (si ça se trouve un notaire aurait fait la vente sans se poser de question vu que le proprio n'a plus qu'un seul terrain maintenant)
Emmanuel Wormser
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par Emmanuel Wormser »

NiCoK a écrit : lun. 18 juin 2018 14:13 il ne vend plus qu'un seul terrain nu mais j'ai estimé qu'il faudrait quand même une nouvelle DP de division
c'est là que le bat blesse...
la DP n'est pas nécessaire... et même la première DP n'était peut-être pas nécessaire si le premier lot vendu était le lot bâti sans intention de vente immédiate du lot nu: il s'agirait alors d'une DP superfétatoire, ne créant aucun droit et aucune cristallisation

les règles de l'ancien PLU restent éventuellement applicables pendant 5 ans à compter de la DP initiale, sauf si celle ci était superfétatoire comme indiqué précédemment

les règles du PLU à venir semblent suffisamment avancées et précises -à un mois de son caractère exécutoire- pour justifier un sursis à statuer si un PC est déposé aujourd'hui. Le Cu ne cristallise que ça...
Donc quand un PC sera déposé, si on a dépassé les 5 ans de la DP initiale et sous la réserve précitée, il sera accordé sur la base du PLU applicable à la date de la fin d'instruction
Cordialement
Emmanuel Wormser
NiCoK
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par NiCoK »

La DP initial avait bien pour but de créer le lot à bâtir. Il est d'ailleurs en vente depuis tout ce temps sauf qu'il n'a pas eu preneur.

Je ne comprends pas comment l'ancien PLU peut rester applicable pendant 5 ans alors que la DP est caduque puisque la vente n'a pas eu lieu. S'il n'y a plus de DP, ce serait logique qu'il n'y ait plus de droit à bâtir figé pendant 5 ans, non ?

De toute façon je me suis rappelé de l'article R 442-2, il me semble que c'est le bon moment d'utiliser cet article.
il suffira qu'un acheteur obtienne un PC et je n'aurai plus à me poser de question.
Emmanuel Wormser
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par Emmanuel Wormser »

la DP a été parfaitement mise en oeuvre !
la division est faite et qu'importe que le lot à batir ne soit pas vendu : il y a bien désormais deux unités foncières distinctes
où avez vous lu qu'une DP n'est achevée que lorsque tous les lots à batir sont vendus ?
:P

soit une division par DP permettant la création de trois terrains alignés ABC
si B est vendu avant caducité de la DP, considérez vous que A et C ne peuvent pas être vendus après le délai de caducité de la DP ?
Modifié en dernier par Emmanuel Wormser le mar. 19 juin 2018 10:46, modifié 1 fois.
Cordialement
Emmanuel Wormser
superbigoud
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par superbigoud »

Bonjour,
L'opération de division foncière correspondant à un transfert de propriété.
L'article R442-2 CU ne peut être utilisé que si l'acte de vente est déjà intervenu au moment du dépôt du PC, pour régulariser une situation non déclarée.
Si la vente n'a pas eu lieu, le dépôt de la DP reste obligatoire.
Emmanuel Wormser
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par Emmanuel Wormser »

superbigoud a écrit : mar. 19 juin 2018 10:45 le dépôt de la DP reste obligatoire.
non !
la division a eu lieu
(désolé, j'ai complété en parallèle mon message précédent)
Cordialement
Emmanuel Wormser
superbigoud
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par superbigoud »

c'est toute la question qui m'anime : la division foncière consiste -t-elle en le simple bornage du lot sans transfert de propriété, ou le transfert de propriété (acte de vente) ?!
Je penche pour la 2e réponse, même si le contrôle de l'administration devient impossible.
NiCoK
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par NiCoK »

Merci pour vos contributions. J'étais focalisé sur le fait que la DP permettait la vente. C'est vrai que l'essentiel c'est qu'il n'y ait pas de risque particulier pour l'acheteur qui se positionnera sur un terrain nu tel qu'il est actuellement avec le PLU en vigueur au moment de l'obtention de son PC.
Emmanuel Wormser
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Re: CUa, division et cristallisation des règles

Message par Emmanuel Wormser »

la division est réalisée quand l'unité foncière initiale est divisée, ici en deux unités foncières distinctes : une seule vente suffit donc sur les deux lots, fut-ce celle du lot bati
Cordialement
Emmanuel Wormser
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