absence de caducité des DP division sans travaux

[superbigoud]

Bonjour,
Le code de l'urbanisme précise que la caducité au bout de 3 ans est valable pour les DP lorsque l'opération comporte des travaux.
Je comprend que les DP sans travaux ne sont jamais périmées. S'agissant d'une DP division sans travaux, je comprend que la DAACT est sans objet et les lots peuvent être vendus sans limite de temps. Toutefois, persiste la cristallisation des règles d'urbanisme de 5 ans.

Je vous soumets mon cas:

Une DP division a été accordée en 2011 pour 5 lots à bâtir, sans travaux.
Un 1er lot a été vendu rapidement, le PC accordé.
L'année dernière, nous avons accordé un 2e PC pour une vente qui est en cours de finalisation.
Restent 3 lots à bâtir.
Dans quelques mois, le PLU va déclasser la constructibilité de la zone.
Le géomètre a donc déposé une nouvelle DP qui porte sur le détachement de 4 lots à bâtir, les mêmes sans le 1er. Ils sont un peu plus profonds qu'initialement. Le but est certainement de faire repartir une nouvelle période de 5 ans de droits à bâtir.

Les élus souhaitent s'opposer à cette nouvelle DP par cohérence avec le projet de PLU.

Ma réflexion est : si la 1ere DP n'est pas caduque, alors la présente DP n'a pas lieu d'être déposée s'il s'agit uniquement d'agrandir les lots. Mais est-ce que ca peut faire l'objet d'une opposition ?
Qu'en dites vous ?

[Brouuu]

Bonjour,

Et l'article R.424-18 ?

[superbigoud]

La question reste posée s'il l'on considère que "ces opérations" consistent dans les actes définitifs de vente de tous les lots et non pas simplement le bornage.

Dans mon cas, le bornage a été effectué en 2012.

[ladenree]

Bonjour,
Le code de l'urbanisme précise que la caducité au bout de 3 ans est valable pour les DP lorsque l'opération comporte des travaux.
Je comprend que les DP sans travaux ne sont jamais périmées. S'agissant d'une DP division sans travaux, je comprend que la DAACT est sans objet et les lots peuvent être vendus sans limite de temps. Toutefois, persiste la cristallisation des règles d'urbanisme de 5 ans.

Bonjour,

Là, j'ai un doute.

Tout d'abord, la division de terrain nécessite un arpentage (ou bornage) s'accompagnant d'une mutation.
Un simple bornage sur une unité foncière n'en fait pas une division de terrain. Pour qu'il y ait division, il faut une mutation.

ensuite, l'arpentage et/ou le bornage sont bien des travaux.

Enfin, la DP de division en vue de construire, pour que la division soit réalisée, implique une vente pendant la durée de validité de la DP.

Pendant les 5 ans à compter de la délivrance de la DP, les règles de constructions sont cristalisées, certes, celà n'empêche pas que la vente, en vue d'une construction, doit intervenir pendant le délais de validité de la DP (pour satisfaire à l'autorisation de division).

Passé ce délai, le terrain pourrait toujours être vendu, mais le critère "en vu de construire" ne serait plus opposable à l'administration puisque la division (arpentage + mutation) n'a pas été fait pendant le délai de validité de la DP.

[superbigoud]

Je ne pense pas que l'on puisse dire que le bornage constitue des travaux.
Les travaux au sens du lotissement sont l'aménagement de voies, espaces et équipements communs internes.

[ladenree]

SUPPR

Bonjour,
Et pourquoi pas ??? Qu'à lui seul, le bornage n’interrompt pas la validité d'un permis s'il est le seul travail entrepris, je veux bien l'entendre (le bornage ne constitue peut-être pas, à lui seul, une avancée significative d'un chantier.).
Pour autant, il constitue bien des travaux fonciers et sans doute même les seuls dans le cas d'une DP de division...

[superbigoud]

Il y a des lotissements "sans travaux" qui ne nécessitent pas de PA quand le terrain est situé hors secteur protégé, mais une simple DP.

[ladenree]

Je reste toujours convaincu que bien qu'il n'y ait pas de "travaux de VRD ou d'équipements communs", il y a, dans les lotissement en DP "des travaux fonciers" (bornage notamment).

Et pour moi, pour que cette DP ne soit pas caduc, il est nécessaire d'engager ces travaux pendant sa durée de validité et de finaliser l'objet de la DP "division de terrain" (donc cession des lots) toujours pendant la durée de validité de la DP.

[superbigoud]

Et si la DP est caduque au motif que l'intégralité des lots n'ont pas été vendus dans le délai de 3 ans, faut-il obligatoirement déposer une nouvelle DP pour les lots non vendus ?

[NiCoK]

Vu ce que vous dites, pour moi, je vois pas de doute que la DP de division est caduque et qu'il faut en redéposer une autre. Qu'il y ait bornage ou pas d'ailleurs puisque votre bornage date de 2012. Il n'y a pas de question de travaux ou pas travaux d'ailleurs. L'article R 424-18 dit bien qu'il faut que "l'opération" ait eu lieu dans les 3 ans et pas une partie de l'opération qui doit avoir commencée. Donc il faut que les terrains aient tous été vendus dans les 3 ans.
En plus s'il y a le moindre doute, aucun notaire ne prendra le risque de procéder à la cession, ils sont tout de même généralement assez prudent.

Quant à savoir si vous aurez le droit de la refuser au motif que le futur PLU rendra le terrain inconstructible, ça parait compliqué. Au pire un sursis à statuer mais encore faut-il avoir une bonne raison. J'imagine que si le changement de constructibilité est l'objet principal de votre modif de PLU, ça peut se justifier mais s'il s'agit d'un point anecdotique d'une révision plus globale, ça va être dur.
Après je dit ça mais dans la commune ou je bosse, on ne se formalise pas la dessus et on hésite pas à faire des sursis à statuer sur des divisions très banales juste parce qu'on est en révision (oui, je sais que c'est mal)

[Emmanuel Wormser]

tout dépend en fait de ventes déjà réalisées : la DP permet de diviser... Si il n'y a plus de division à faire, elle n'est plus nécessaire
Exemple :

• DP pour 3 lots en ligne ABC
  si B est vendu, la DP est parfaitement achevée...
  Si c'est A et les lots B-C restent en vente, la division n'est pas achevée et sa péremption rend nécessaire une nouvelle DP pour reprendre l'opération.

[superbigoud]

Au pire un sursis à statuer mais encore faut-il avoir une bonne raison. J'imagine que si le changement de constructibilité est l'objet principal de votre modif de PLU, ça peut se justifier mais s'il s'agit d'un point anecdotique d'une révision plus globale, ça va être dur.
Après je dit ça mais dans la commune ou je bosse, on ne se formalise pas la dessus et on hésite pas à faire des sursis à statuer sur des divisions très banales juste parce qu'on est en révision (oui, je sais que c'est mal)

Bonjour,
Merci pour vos réflexions.
Si on ne peut pas faire de sursis à statuer sur des projets individuels, alors que reste t -il ?

[Emmanuel Wormser]

Si on ne peut pas faire de sursis à statuer sur des projets individuels, alors que reste t -il ?

il reste les innombrables refus et prescription parfaitement illégaux opposés aux pétitionnaires, bien plus nombreux que les "recours abusifs" (estimation au doigt mouillé : un rapport de un à cent !) , rédigés en pensant sans barguigner : "s'il veut aller au contentieux, ça lui prendra deux ans... d'ici là, les élections seront passées "

[superbigoud]

Si on ne peut pas faire de sursis à statuer sur des projets individuels, alors que reste t -il ?

Je voulais dire qu'un sursis à statuer ne compromet généralement pas la globalité d'un PLU, donc est-il encore possible de sursoir à statuer pour un projet individuel ?

[ladenree]

Bonjours,
Tout les sursis que j'ai fait concernaient des projets individuels...